Der digitale Mietvertrag und die elektronische Signatur

Der elektronisch signierte Mietvertrag könnte zukünftig den Standardfall des Mietvertragsabschlusses in der Immobilienwirtschaft darstellen. Schließlich stellt es auf den ersten Blick eine erhebliche Vereinfachung dar, wenn das Dokument des Mietvertrages einschließlich seiner Anlagen nicht einmal mehr ausgedruckt werden muss, geschweige denn in mehreren Exemplaren. Die Vorteile für Bestandshalter, die Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr abschließen, ihr Asset Management zu digitalisieren, liegen auf der Hand. Das Stichwort lautet: Papierloses Büro. Dies haben auch schon mehrere Anbieter von technischen Lösungen erkannt und bieten am Markt ihre Dienste an. Doch halten solcherart elektronisch signierte Mietverträge die gesetzliche Schriftform der §§ 550, 126 BGB ein? Kann der elektronisch signierte Mietvertrag auch in der Legal Due Diligence Prüfung bestehen? Oder ist die Immobilienwirtschaft weiterhin auf schriftlich abgefasste Originaldokumente angewiesen?

1. Schriftform nach dem BGB und eIDAS-Verordnung

Zunächst soll kurz die Rechtslage dargestellt werden. Gemäß §§ 550, 126 BGB ist ein auf länger als ein Jahr befristeter Mietvertrag, wenn er nicht in der vorgesehenen Schriftform abgeschlossen wurde, zwar nicht unwirksam. Der Mietvertrag gilt jedoch als auf unbestimmte Zeit geschlossen und wäre nach den gesetzlichen Regelungen ordentlich kündbar.

Die Einsatzmöglichkeiten der elektronischen Signatur sind in der europäischen Verordnung vom 28. August 2014 über elektronische Identifizierung und Vertrauensdienste für elektronische Transaktionen im Binnenmarkt und zur Aufhebung der Richtlinie 1999/93/EG geregelt. Diese sogenannten eIDAS-Verordnung (electronic Identification, Authentication and trust Services) regelt die Nutzung elektronischer Identifizierungsmittel und Vertrauensdienste in allen EU-Staaten. § 126a BGB dient der (teilweisen) Umsetzung dieser Verordnung. Danach kann der digitale Namenszug die gesetzlich vorgeschriebene schriftliche Form (§ 126 BGB) ersetzen. Zu beachten sind lediglich bestimmte technische Mindeststandards sowie die verpflichtende Administration des Signaturprozesses über eine zertifizierte Stelle, die sogenannten Vertrauensdienste. Diese Vertrauensdienste liegen bei privaten Technologie-Unternehmen.  Die Umsetzung der Vertrauensdienste ist im Vertrauensdienstegesetz geregelt.

Vertrauensdienste bieten ein hohes technisches Sicherheitsniveau und sorgen für Manipulationsschutz (Integrität) von digitalen Dokumenten. Darüber hinaus bieten elektronische Siegel die Möglichkeit, Dokumente im Namen einer juristischen Person, z.B. eines Unternehmens oder einer Behörde, zu signieren. Bei Vertrauensdiensten geht es um Dienste für elektronische Signaturen, Siegel, Zeitstempel, Einschreib-Zustell-Dienste und Webseiten-Authentifizierung. Sie sollen einen Vertrauensraum im Internet schaffen, indem durch entsprechende Zertifikate die Identität der im Internet beziehungsweise im elektronischen Geschäftsverkehr auftretenden Personen sichergestellt wird. Ferner wird bei einer elektronischen Signatur oder einem elektronischen Siegel ein Hashwert erstellt, der sicherstellt, dass das signierte oder gesiegelte Dokument nachträglich nicht mehr verändert wurde.

Die eIDAS-Verordnung regelt in Artikel 25 (Rechtswirkung elektronischer Signaturen), dass einer elektronischen Signatur die Rechtswirkung und die Zulässigkeit als Beweismittel in Gerichtsverfahren nicht allein deshalb abgesprochen werden darf, weil sie in elektronischer Form vorliegt oder weil sie die Anforderungen an qualifizierte elektronische Signaturen nicht erfüllt. Eine qualifizierte elektronische Signatur hat danach die gleiche Rechtswirkung wie eine handschriftliche Unterschrift.

2. Steht die elektronische Form bei Mietverträgen der Schriftform gleich?

In untergeordnetem Umfang finden sich Stimmen in der Literatur, wonach es bei der Anwendung der qualifizierten elektronischen Signatur auf langfristige Mietverträge und die Regelung des § 550 BGB rechtliche Zweifel gäbe.

So wurde angeführt, dass es bei delokalisierter Speicherung an einer einheitlichen Urkunde fehle. Die Zielrichtung des § 550 BGB sei zu beachten, wonach ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen können muss. Für die Einhaltung der Schriftform ist es erforderlich, dass lückenlos auf alle Schriftstücke Bezug genommen wird, aus denen sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien ergeben (BGH NJW 2008, 2181).

Bei dem elektronisch signierten Dokument, so weiterhin diese Ansicht, läge anstelle einer Urkunde in Papierform ein auf diversen Servern gespeichertes elektronisches Dokument vor. Diese delokalisierte Speicherung sei mit den Erfordernissen der Urkundeneinheit möglicher Weise nicht vereinbar (vgl. Cornelia Thaler und Heinz Benesch, elektronisches Dokument als einheitliches Papier, Legal Tribune Online, 11.09.2018).

Hiergegen lässt sich als systematisches Argument einwenden, dass der Gesetzgeber für Mietverträge die Möglichkeit hätte ausschließen können, solche auch elektronisch abzuschließen. Dies ist z.B. nach §§ 623, 630 BGB für Kündigungen und die Erteilung von Arbeitszeugnissen der Fall. Dies gilt weiterhin nach § 766 Abs. 1 Satz 2 für Bürgschaften und ist nach §§ 780, 781 BGB auch für Schuldversprechen bzw. Anerkenntnisse ausdrücklich so geregelt. Für Mietverträge hat der Gesetzgeber diese Möglichkeit nach § 550 BGB nicht ausgeschlossen, obwohl hierzu die Möglichkeit bestanden hätte. Dies und die vorauszusetzende Kenntnis des Gesetzgebers von den technischen Rahmenbedingungen einschließlich delokalisierter Speicherung spricht dagegen, dass ein Mietvertrag nach § 126a BGB nicht zugleich auch die Anforderungen des § 550 BGB erfüllt.

Gegen die Bedenken im Hinblick auf die Einheitlichkeit der Urkunde lässt sich auch eine jüngere Entscheidung des BGH vorbringen, die zeigt, dass gerade dieses Merkmal zuletzt von der Rechtsprechung gelockert wurde: So urteilte der BGH, Urt. v. 22. April 2015 – XII ZR 55/14, aus der Bezeichnung „zweiter Nachtrag“ folge, dass es einen ersten Nachtrag geben muss, auch wenn dieser nicht ausdrücklich in Bezug genommen wurde. Nichts Anderes muss dann bei einer delokalisierten Speicherung der Mietvertragsdokumente gelten: Solange für einen potentiellen Erwerber des Objektes deutlich wird, dass die relevanten Dokumente vorhanden sind, muss dies genügen um die gesetzliche Schriftform einzuhalten.

Die besseren Argumente sprechen daher hier dafür, dass die elektronische Form einen Sicherheitsstandard gewährleistet, der nicht wesentlich hinter dem der Schriftform zurückbleibt. Die Form des § 126a BGB genügt bereits aufgrund ihrer nicht ganz einfachen technischen Handhabung mit entsprechender Software und Hardware der Identitäts-, Verifikations- und Warnfunktion (vgl. auch Lindner-Figura, Die Geschäftsraummiete, 4. Auflage 2017, Kapitel 6 Rn. 119). Klar ist allerdings auch, dass dies nur dann gilt bzw. die elektronische Form des § 126a BGB nur dann eingehalten wird, wenn bereits bei der Signierung des elektronischen Dokuments die gesamten formbedürftigen Abreden und damit auch alle Anlagen zum Mietvertrag vorliegen.

Wegen der verbliebenen Gegenstimme in der Literatur könnte die Frage, ob die Rechtssicherheit der elektronischen Signatur für länger laufende Mietverträge gegeben ist, und die elektronische Form nach § 550 BGB genügt, zukünftig Gegenstand der Rechtsprechung werden.

3. Sicherheitsaspekte, z.B. Hacking oder Phishing

Gegen den Einsatz einer qualifizierten Signatur spricht, dass die Signaturkarte und die PIN an andere Personen weiteregegeben werden können. Dies kann auch gegen den Willen des Inhabers geschehen, etwa durch betrügerisches Aushorchen (sogenannten Phishing) oder durch technisches Überwinden der Sicherheitsstandards (Hacking). Zu möglichen Folgen haben sich die Gerichte in Deutschland bislang nicht geäußert.

Nach der bestehenden Rechtslage soll der Einsatz der elektronischen Signatur und damit zusammenhängend der Vertrauensdienste verlässlich sein. Maßgeblich für die gerichtliche Beweisführung der elektronischen Unterschrift ist § 371a ZPO. Für die qualifizierte elektronische Signatur gilt Art. 32 der eIDAS Verordnung. Danach kann der Anschein der Echtheit einer in elektronischer Form vorliegenden Erklärung nur durch Tatsachen erschüttert werden, die ernstliche Zweifel daran begründen, dass die Erklärung von der verantwortenden Person abgegeben worden ist.

Damit schafft der Einsatz der elektronischen Signatur ein faktisches Missbrauchsrisiko. Für den Bestandshalter bedeutet dies letztlich, dass er nicht wissen kann, ob sein Mieter tatsächlich den Mietvertrag signiert hat, oder ob in einem späteren Prozess der Anschein zerstört wird. Für den Mieter bedeutet dies umgekehrt, dass er die Zuverlässigkeit seines Vermieters im Moment der Signatur und damit die Wirksamkeit seines Mietvertrages nicht verlässlich einordnen kann.

Klar ist, dass auch schriftliche Mietverträge gefälscht oder anderweitig mit tatsächlichen Risiken behaftet sein können. Es sind jedoch die spezifischen, dem elektronischen Rechtsverkehr eigenen Risiken die aus Sicht des Beraters hier (noch?) gegen den Einsatz der elektronischen Signatur sprechen.

4. Fazit

Trotz der Vorteile der Digitalisierung für alle Beteiligten der Immobilienwirtschaft bleibt festzuhalten, dass aufgrund einiger weniger Gegenstimmen in der Literatur noch unklar ist, ob elektronisch signierte Mietverträge die gesetzliche Schriftform der §§ 550, 126 BGB einhalten. Vor allem aber wird der elektronisch signierte Mietvertrag in der Legal Due Diligence Prüfung deshalb noch nicht bestehen, weil mit ihm zusätzliche tatsächliche Risiken einhergehen. Der Einsatz der elektronischen Signatur schafft ein faktisches Missbrauchsrisiko, das letztlich von den Marktteilnehmern bewertet werden wird.