Der tiefgreifende Wandel im stationären Einzelhandel – mit Hilfe des Internet der Dinge?

Derzeit gilt die vollständige Integration der Verkaufskanäle (Omnichannel oder auch Cross-Channel) als Patentrezept für die erfolgreiche Entwicklung eines Geschäftsmodells im Retail. Die Verkaufskanäle wie Ladenlokal und Online-Store werden nicht alternativ oder – wie bei einer Multichannel-Strategie – parallel unabhängig voneinander bedient, sondern gleichzeitig und kumulativ.

Nicht nur die konsequente Umsetzung einer Omnichannel-Geschäftsstrategie wird als wichtiger Erfolgsfaktor für den künftigen stationären Einzelhandel angesehen, sondern auch ein Ladengeschäft, dass ein besonderes, unterhaltungsorientiertes und inspirierendes Einkaufserlebnis bietet und auf die Bedürfnisse des individuellen Kunden zugeschnitten ist.

Das Internet der Dinge (IoT) und die damit zusammenhängenden technologischen Möglichkeiten haben diesen Wandel des stationären Handels zwar nicht ausgelöst, jedoch machen sie eine konsequente Weiterentwicklung zu einem Omnichannel-Retailer und zu Geschäften mit einem besonderen Einkaufserlebnis zumindest leichter, wenn nicht sogar erst möglich.

Auswirkungen auf die Handelsimmobilie und rechtlicher Rahmen

Viele der zuvor beschriebenen Maßnahmen betreffen das Innere des Ladengeschäfts, also den Mieterausbau beziehungsweise bestimmte Aspekte der technischen Gebäudeausstattung, wie zum Beispiel Datenleitungen. Gleichwohl ist ein Aspekt hervorzuheben, der das Geschäft der Vermieter von Einzelhandelsflächen und Shopping-Centern genauso prägt, wie die Einzelhändler als Nutzer dieser Verkaufsflächen – das Streben nach größtmöglicher Flexibilität im Hinblick auf die Laufzeit von Mietverträgen und den Flächenzuschnitt. Im Zuge der rasanten Entwicklung der digitalen Technologie sind Innovationen und neue Geschäftsmodelle schnelllebiger als bisher und erfordern eine Vielzahl von Instrumenten, um auf kurzfristig entstehende, technologiebedingte Änderungserfordernisse auch mit Anpassungen des Mietvertrags reagieren zu können. Im Idealfall lässt man sich diese Flexibilität durch Kündigungs- oder Optionsrechte im Mietvertrag einräumen, damit sowohl die Mietzeit als auch die Mietfläche während der Laufzeit des Mietvertrags einfach an die neuen Bedürfnisse angepasst werden können. Denkbar sind auch ein vermehrtes Auftreten von kurz laufenden Mietverträgen, was jedoch immer mit Nachteilen im Hinblick auf einen langfristig planbaren Cash-Flow verbunden ist.

Die Gestaltung des Mietvertrags wird durch eine konsequente Omnichannel-Strategie des Nutzers der Verkaufsfläche vor eine besondere Herausforderung gestellt. Die übliche Ausgestaltung der Miete in Einzelhandelsmietverträgen ist die Umsatzmiete, die sich nach dem in der vermieteten Verkaufsfläche erzielten Umsatz bemisst. Damit würden künftig viele Einkäufe nicht mehr unter diese Umsatzdefinition fallen, die zwar im Geschäft angebahnt, dann jedoch auf einem anderen Verkaufskanal abgeschlossen wurden. Hier werden die jeweiligen rechtlichen Berater die Interessen der Vermieter an einer möglichst breiten Bemessungsgrundlage für den Umsatz einerseits und die Interessen der Mieter andererseits, die die auf anderen Kanälen getätigten Umsätze oft nicht eindeutig einer bestimmten Verkaufsfläche zuordnen können, gegeneinander abzuwägen haben.

Schließlich werden Fragestellungen aus dem öffentlichen Recht zu beachten sein. Zum einen ist das Städteplanungsrecht zu berücksichtigen: Insbesondere wenn die Grenzen zwischen Handel, Event und Logistik immer weiter verschwimmen, gilt es mit den Baurechtsexperten etwas genauer hinzuschauen, ob die angestrebte Nutzung der Fläche überhaupt planungsrechtlich zulässig ist.