Von der virtuellen Hausbesichtigung bis zu Immobilien im Videospiel – Wie kann Real Estate digital verwertet werden?

Realität und digitale Welt miteinander verschmelzen zu lassen, „Augmented Reality“ (AR) oder „Virtual Reality“ (VR)-Erlebnisse zu schaffen, gelingt Spieleentwicklern zunehmend gut. Während es bei der Augmented Reality um das Spielererleben innerhalb der realen Welt geht, die um virtuelle Elemente ergänzt wird, handelt es sich bei der Virtual Reality verkürzt gesagt um die virtuelle Darstellung der Wirklichkeit. Aber nicht nur Hersteller von Videospielen machen sich dieses Marktsegment gegenwärtig und in Zukunft zunutze. Auch der Immobilienmakler kann von der Technik profitieren und einen virtuellen Rundgang durch die angebotenen Objekte anbieten oder den Interessenten über Augmented Reality-Anwendungen bereits testen lassen, ob die eigene Inneneinrichtung auch in die besichtigten Räume passt.

Doch welche Rechte hat ein Grundstückseigentümer, der seine Immobilie von einem Makler auch digital vermarkten lässt? Und kann der Architekt einer großen Sportarena die Nutzung untersagen oder vom Spieleentwickler zumindest ein Entgelt verlangen, wenn „seine“ Halle Austragungsort eines virtuellen Sport Games ist?

1. Urheberrechte am Bauwerk?

Nicht jede Immobilie ist urheberrechtlich geschützt. Ob die Außenansicht und/oder die Innenansicht dem Urheberrecht unterfallen, hängt im Wesentlichen von der Gestaltungshöhe des in Frage stehenden Bauwerkes ab. Maßgeblich ist „der ästhetische Eindruck, den das Werk nach dem Durchschnittsurteil des für Kunst empfänglichen und mit Kunstdingen einigermaßen vertrauten Menschen“ gegeben ist (vielzitiert: BGH, Urteil vom 29.03.1957, I ZR 236/55 „Ledigenheim“), oder, mit den Worten des Landgerichts Berlin, dass das Bauwerk „Ausdruck einer individuellen schöpferischen Leistung [ist], die das Durchschnittsschaffen eines Architekten bei Weitem überragt“ (LG Berlin, Urteil vom 28.11.2006, Az. 16 O 240/05).  Dies wird nicht bei allen Bauwerken gegeben sein – und selbst wenn einmal urheberrechtlicher Schutz bestand, kann dieser zwischenzeitlich etwa nach Ablauf von siebzig Jahren nach dem Ableben des Urhebers erloschen sein, § 64 UrhG.

2. Alternative A: Das Bauwerk ist urheberrechtlich geschützt

Ist ein Bauwerk urheberrechtlich geschützt und wird es in einem Videospiel oder in einer AR-/VR-App dargestellt, setzt dies gem. § 31 UrhG grundsätzlich die Einräumung eines Nutzungsrechts voraus. Kurz zu Erinnerung: Die Vervielfältigung, Verbreitung und/oder öffentliche Wiedergabe eines Werks mit den Mitteln der Malerei, Grafik, durch Lichtbild oder durch Film stellt eine Verwertungshandlung im Sinne des Urheberrechts dar. Computerspiele werden als Verwertungshandlung nicht ausdrücklich erwähnt, werden aber in der Regel als Filmwerke angesehen. Foto- oder Filmähnlich dürften jedenfalls auch Anwendungen der Augmented Reality sein, wenn die reale Welt durch die Kamera des Smartphones in Echtzeit aufgenommen wird und mit virtuellen Elementen verschmilzt, so zum Beispiel beim Spielen des in weiten Kreisen populär gewordenen Pokémon Go oder wenn verschiedene Einrichtungsgegenstände digital in einem real aufgenommenen Raum dargestellt werden.

  • Die freie Nutzung der urheberrechtlich geschützten Immobilie

Nicht jede digitale Verwertung eines urheberrechtlich geschützten Bauwerks setzt die Einräumung eines Nutzungsrechts voraus und kann damit auch nicht kommerziell verwertet werden.

Ist das Bauwerk von öffentlichen Wegen, Straßen oder Plätzen aus frei einsehbar, kann die sog. Panoramafreiheit nach § 59 UrhG greifen. Diese erlaubt die Vervielfältigung, Verbreitung und öffentliche Wiedergabe von urheberrechtlich geschützten Werken mit Mitteln der Malerei, Graphik, durch Lichtbild oder durch Film.

Grundsätzlich ist aber nur die zweidimensionale Nutzung erfasst. Ist das Spielzeugmodell eines geschützten Bauwerks oder Denkmals also nicht privilegiert, könnte eine Virtual Reality-Anwendung, die ein Bauwerk dreidimensional repliziert, bereits die Grenzen der Panoramafreiheit überschreiten.

Zu beachten ist auch § 62 Abs. 1 UrhG, nach dem Änderungen an dem Werk nicht vorgenommen werden dürfen. Folglich muss eine urheberrechtlich geschützte Immobilie, sofern ihre öffentlich zugänglich Außenansicht Schauplatz im Ego-Shooter sein soll, naturgetreu wiedergegeben werden. Erweiterungen, Anbauten oder Verkleinerungen sind nicht zulässig. Die geschützte Immobilie darf zudem nicht virtuell veränderbar gemacht werden.

Schließlich ist die digitale Verwertung der Immobilie auch nur auf die Perspektive beschränkt, aus der sie von der Straße normalerweise zu sehen ist. Das bedeutet: Keine Leiter, keine Drohne und unter Umständen noch nicht einmal ein Selfie-Stick, wenn mit diesem nämlich eine Perspektive ermöglicht wird, die ohne dieses Hilfsmittel nicht ohne weiteres erlangt werden könnte.

  • Die vergütungspflichtige Nutzung der urheberrechtlich geschützten Immobilie

Alle Darstellungen einer urheberrechtlich geschützten Immobilie, die nicht der Panoramafreiheit unterfallen, stellen damit vergütungspflichtige Verwertungshandlungen dar. Dies wird insbesondere für Innenansichten, nicht naturgetreue und dreidimensionale Darstellungen gelten.

Inhaber des Urheberverwertungsrechts ist je nach vertraglicher Lage regelmäßig der Grundstückseigentümer oder der Architekt. Wenn die Voraussetzungen gegeben sind, dürfte sich ein Architekt oder Eigentümer durchaus die Einräumung des Nutzungsrechts vergüten lassen können, wenn „seine“ Halle Austragungsort eines virtuellen Sport Games wird.

Wurde kein Nutzungsrecht eingeräumt, ist der Inhaber der Urheberverwertungsrechte nicht verpflichtet, diesen Umstand zu dulden, sondern kann gem. § 97 UrhG einen Anspruch auf Unterlassung und/oder Schadensersatz geltend machen, gegebenenfalls einschließlich Kosten einer vorherigen Abmahnung (§ 97a UrhG).

3. Alternative B: Das Bauwerk ist nicht (mehr) urheberrechtlich geschützt

Ist ein Bauwerk nicht oder nicht mehr urheberrechtlich geschützt, kann es grundsätzlich abfotografiert, abgefilmt und wohl auch für dreidimensionale Darstellungen verwertet werden, solange keine Eigentumsbeeinträchtigung im Sinne von § 1004 BGB vorliegt.

  • Mögliches Recht auf freie Nutzung der Immobilie

Für die Fotografie wurde hierzu bereits entschieden und eine Parallelwertung zur urheberrechtlichen Panoramafreiheit vorgenommen. Wenn das Gebäude von der Straße aus frei einsehbar ist und von dort aus fotografiert wird, ist das Eigentum nicht beeinträchtigt.

Ein grundsätzliches rechtliches Argument, warum die grafische Darstellung in einem Videogame oder einer digitalen App anders beurteilt werden sollte als das Fotografieren, ist nicht ersichtlich. Vereinzelt wurde in ähnlichem Zusammenhang zuletzt 2010 bei der Einführung von „Google Street View“ argumentiert, dass die systematische Darstellung von ganzen Straßenzügen unter der Zuhilfenahme von technischer Hilfsmittel nicht von der Panoramafreiheit des § 59 UrhG gedeckt sei.

Dies überzeugt jedoch nicht zuletzt vor dem Hintergrund der Abwägung der Grundrechte, die hinter der Wertung des § 59 UrhG stehen, nicht. Bei einer Street View-Darstellung sind insbesondere die Eigentumsinteressen (Art. 14 GG) mit den Interessen an einer freien Berichterstattung (Art. 5 GG) und der Berufsfreiheit (Art. 12 GG) miteinander abzuwägen. Die besseren Argumente sprechen dafür, dass öffentliche Daten nach dieser Abwägung nicht hinter Partikularinteressen zurücktreten sollten. Dies gilt jedenfalls solange, wie der Schutz der Privatsphäre des Einzelnen (Art. 2 GG) gewahrt wird. Daher gilt, dass die Darstellung eines Bauwerks in einem Videogame vom Grundstückseigentümer grundsätzlich zu dulden ist, wenn das Gebäude von der Straße aus frei einsehbar ist und von dort aus fotografiert wird.

  • Beeinträchtigung der Eigentumsrechte an der Immobilie

Das Eigentum an einem Grundstück wird jedoch dann durch die Verwertung von Fotografien von auf ihm errichteten Bauwerken beeinträchtigt, wenn das Grundstück zur Anfertigung solcher Fotografien betreten werden muss (BGH WM 2011, 711, 712). Inwieweit dies – gegebenenfalls gegen Zahlung eines Entgelts – gestattet wird, entscheidet regelmäßig der Grundstückseigentümer.

Zwar hat der Grundstückseigentümer kein „Recht am Bild der eigenen Sache“ als solches, wohl aber das Recht, aus seinem Grundstück Früchte zu ziehen. Zu diesen Früchten gehören gem. § 99 Abs. 3 BGB auch die Erträge, welche eine Sache vermöge eines Rechtsverhältnisses gewährt. Soweit der Grundstückseigentümer durch die Grundstücksgestaltung das Einsehen von einer öffentlichen Straße aus unterbunden hat, stehen ihm somit auch die Erträge aus einer Verwertung durch Fotografie zu.

Für das Anbieten eines virtuellen Rundgangs sollte sich der Makler für eine Immobilie damit der Zustimmung durch den Grundstückseigentümer versichern.

4. Fazit

Immobilien, insbesondere die großen Sport- und Austragungsstätten bzw. die vielfältigen Landmark-Buildings, sind für die Gaming-Industrie nicht ohne weiteres frei verfügbar. Der Grundstückseigentümer, der seine Immobilie in einem Ego-Shooter wiederfindet, bzw. der Architekt einer großen Sportarena, der die von ihm entworfene Halle als Austragungsort eines virtuellen Sport Games „entdeckt“, kann unter Umständen eine solche Nutzung unterbinden oder hierfür den Erwerb einer Lizenz verlangen.

Bei Immobilien dürfte in Zukunft zunehmend auch das Potenzial digitaler Verwertungsformen auszuloten sein. Eine sorgfältige Analyse im Bestand oder bei Immobilientransaktionen im Rahmen der Due Diligence ist hier unerlässlich. Als Inhaber entsprechender Urheberverwertungsrechte lässt sich darüber nachdenken, ob hier zusätzliche Vereinbarungen mit dem beauftragten Immobilienmakler zu treffen sind oder bestimmte Bereiche eines Gebäudes oder Grundstücks nicht über Lizenzverträge mit Produzenten von Games, Augmented Reality oder Virtual Reality Anwendungen auf neuen Wegen zusätzlich kommerzialisiert werden können.